一段時間以來，萬達、東潤國際廣場、渤海新世界、鳳城國際、新華貿等城市綜合體猶如一支支生力軍，橫空出世，紛紛選擇有利地形安營扎寨，演繹著一場場商業(yè)地產的掘金大戲，攪動著唐山樓市。

 

　　十幾年前，唐山市可以稱為商圈的地方只有兩個：一個是以百貨大樓、華聯(lián)商廈為中心的市中心商圈；一個是以建國路、小山為中心的東部商圈。曾幾何時，這兩個城市商業(yè)中心盛極一時，成為唐山市民的購物天堂。

 

　　然而，隨著城市化進程的加快，商業(yè)地產蜂起，一個個高端新項目陸續(xù)開工，使得新商圈風生水起，老商圈應聲而變，唐山這座城市的商業(yè)版圖也正被一天天地改寫。

 

　　現象：新商圈風生水起

 

　　作為河北省的經濟龍頭，唐山的經濟實力不容小覷。2008年，唐山第一次躋身“全國GDP3000億元俱樂部”，2009年，唐山GDP全國名列第十九，總量逾3800億元，增長11%，穩(wěn)定快速的增長勢頭再次凸顯了唐山強大的經濟實力。

 

　　唐山雄厚的經濟總量引起了商家的廣泛關注，眾多商業(yè)巨頭紛紛將橄欖枝拋向唐山。商業(yè)地產巨頭不斷入駐，帶動了新商圈興起。3月30日，總規(guī)劃面積約16萬平方米，總投資超過6億元的東潤國際廣場項目在建設路上正式開工，成為唐山南北中軸線上的第一家城市綜合體。這個由中能源投資，集商業(yè)、辦公、高檔居住等功能于一體的商業(yè)地產，不僅吸引了唐山人的目光，更引起了世界500強的關注。世界500強企業(yè)韓國樂天集團正式與其簽約，將它在河北的第一家超市落戶其中。業(yè)內人士指出，憑借世界500強樂天的強大實力，這個看似普通的商業(yè)地產項目帶來的將是唐山又一個新商圈——“建設路商圈”的興起。

 

　　與此同時，老商圈應聲而變。傳統(tǒng)的市中心商圈——“新華道商圈”不斷擴大。一個個新興城市綜合體紛紛沿新華道兩側布局。在唐山百貨大樓對面，萬達廣場已經拔地而起；華聯(lián)商廈附近，新華聯(lián)、新華貿項目蓄勢待發(fā)；新華道西部，新華一號、渤海新世界雄心勃勃，“唐山西部從此成為商業(yè)焦點”的口號讓許多人充滿期待。據有關部門統(tǒng)計，目前新華道沿線納入規(guī)劃的大型城市綜合體就有6個，即將進駐的世界500強企業(yè)有4家。

 

　　北新道上，鳳城國際廣場項目也引進了包括世界500強企業(yè)樂購在內的20多家知名企業(yè)進駐，對“八方商圈”構成沖擊。而在唐山北部，以遠洋城為中心的“北部商圈”也已日漸成熟。

 

　　從“新華道商圈”的一枝獨秀，發(fā)展到今天眾多商圈各踞一方的局面。唐山商業(yè)地產已初步形成一個中心商圈與多個區(qū)域性商業(yè)中心共同分享整個市場的格局。

 

　　解析：商業(yè)地產緣何走俏？

 

　　●新政轉戰(zhàn)誘因

 

　　2010年歲初，中央連續(xù)出臺了系列調控房地產市場的政策措施，從“國四條”到“國十一條”、“國十九條”，再到新近的貸款首付款不得低于50%，無疑表明了政府調控房地產市場的決心。隨著國家宏觀調控政策的密集發(fā)布，樓市市場觀望情緒開始加重。一些投資者對于住房投資已經非常謹慎，紛紛尋找其他的投資新產品，其中包括投資轉向商業(yè)地產。

 

　　有業(yè)內人士指出，政府的政策導向非常明確，住宅項目的盈利空間正在被壓縮，而契稅、營業(yè)稅等一系列稅收的征收，進一步拉近了住宅與商業(yè)物業(yè)之間的成本距離，而在高額利潤的驅使下，開發(fā)商轉戰(zhàn)商業(yè)地產則是一種必然。

 

　　仲量聯(lián)行發(fā)布的最新研究報告預計，到2020年，一線城市在中國商業(yè)地產總量中的比重將僅占10%，這預示著今后10年里二、三線城市蘊含著巨大商機。在這樣一個波瀾壯闊的房地產風云時代，2010年的投資市場，商業(yè)地產的熱度將持續(xù)，商業(yè)地產，尤其是寫字樓市場，正慢慢成為房地產業(yè)新的利潤增長點。

 

　　●高利驅使轉向

 

　　專家分析認為，高利潤是推動開發(fā)商開發(fā)項目轉向到商業(yè)地產的另一個誘因。目前開發(fā)商業(yè)地產的成本和住宅差不多，利潤卻比住宅高得多。在北京，住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)的租售價價格比是1：2或1：3，廣州是1：6，香港則達到1：10以上，在這一高利潤的驅使下，商業(yè)地產烽煙再起。

 

　　專家認為，商業(yè)地產的“魅力”在于其長期穩(wěn)定的高回報率，但同時也要謹防由于項目定位不準確而導致的商業(yè)風險。因此投資者在對商業(yè)地產投資時要持相對謹慎的態(tài)度，一般定位于長線投資，投資一些有穩(wěn)定回報、有先進的開發(fā)理念、有可信的商業(yè)管理模式的商業(yè)地產項目。

 

　　●熱錢攪動市場

 

　　在目前的房地產市場中，“熱錢”成為一個逐漸引人注目的話題，自今年以來，已公開的各種房地產市場的消息接二連三。有專業(yè)人士指出，目前在唐山，已經有相當一部分的“熱錢”投入到商業(yè)地產項目的各個環(huán)節(jié)。

 

　　專家認為，“熱錢”進入商業(yè)地產，從供應和需求兩個方面可以刺激樓市的繁榮，有利于促進商業(yè)地產市場的發(fā)展，補充開發(fā)商的資金短缺，擴大資金來源，同時也可以將比較規(guī)范和成熟的動作理念引入到市場來。但如果大量的“熱錢”涌入，會過度抬高價格，造成商業(yè)地產的虛假繁榮，掩蓋了真實需求，引起商業(yè)地產的過度開發(fā)。

 

　　未來：唐山商業(yè)布局面臨洗牌

 

　　新商圈風生水起，老商圈應聲而變。業(yè)內人士認為，商業(yè)新力量的到來，不僅顛覆著唐山的商業(yè)格局，點燃了唐山商戰(zhàn)的烽火，同時也給唐山商業(yè)帶來了勃勃生機，帶來國際先進的管理理念、運營理念、服務理念。

 

　　市商務局的有關人士認為，唐山的商業(yè)發(fā)展水平與整體經濟實力不匹配。據統(tǒng)計，每年唐山人到外地購物所花費的資金總量高達30億元，這一方面說明了唐山的商業(yè)投資價值，另一方面也顯示出了本土商業(yè)資源的匱乏，目前唐山范圍內的商業(yè)資源難以滿足人們生活水平提升所產生的消費需求�？陀^的需求造成了本土資金的外流，同時也給百姓的購物消費帶來了很多不便。

 

　　前些年，唐山引進外資企業(yè)少，商業(yè)競爭不激烈，打折和商戰(zhàn)在唐山幾乎見不到。但是這兩年，國內知名大企業(yè)進駐唐山商業(yè)領域的步伐明顯加快了。價格戰(zhàn)和促銷戰(zhàn)帶給老百姓的將是花更少的錢買到更加物美的商品，競爭的最終結果，將結束唐山人購物去京津歷史，帶給老百姓的是生活品質的提高。

 

　　“商圈內需要一定的積聚度，有積聚才能增加影響力，才能吸引更多的人流和商機。商圈的規(guī)模越大，其競爭力才會越強�！睎|潤地產的高層人士認為，新成員的加入，改變了唐山商圈一條線的現狀，實現了對商圈的立體化塑造。“只要通過不同的精準定位以及特色產品和差異化服務吸引消費者，通過不同的業(yè)態(tài)組合形式攜手來促進商圈的發(fā)展，雙贏是完全能夠實現的�！�

 

　　唐山寶升昌房地產開發(fā)公司董事長戶健認為，隨著消費層次的提高，購物會是消費行為的附帶產品，而不是主要的。因為單純以購物而購物會把人搞得很疲憊，以后人們購物追求的會是文化享受和假日休閑。所以商業(yè)建設應該突出多功能，注重休閑、娛樂，尤其在唐山這個缺少休閑娛樂場所的城市更應該這樣。

 

　　另外，商業(yè)氣氛需要文化氛圍烘托，經營理念也是一種文化。如果一味地拼商業(yè)設施，沒有主導的經營理念帶動商業(yè)中心的發(fā)展，這個區(qū)域還是一樣只會“火”一陣兒，新鮮一陣兒，沒有發(fā)展的潛質。因此，商業(yè)發(fā)展要追求文化品位，經營理念要有質的變化。

 

　　另據了解，目前唐山市商務局正在搞唐山市有史以來的第一次整體商業(yè)規(guī)劃，相信商業(yè)網點布局規(guī)劃出來以后，用不了幾年時間唐山的商業(yè)布局將趨向合理。